Die genaue Bestimmung der Fläche einer Wohnung ist eine grundlegende Übung, sei es aus Verkaufs-, Kauf- oder Vermietungsgründen. Der Wert einer Immobilie ist oft direkt mit ihrer Größe verbunden, weshalb es wichtig ist, über präzise Maße zu verfügen. Die Berechnungsstandards variieren je nach Region und geltenden gesetzlichen Normen, aber einige Kriterien bleiben universell. Die verwendeten Methoden müssen die Abmessungen jedes Raumes, die verlorenen Flächen und die architektonischen Besonderheiten berücksichtigen. Dieser Prozess erfordert einen methodischen Ansatz und oft die Intervention von Fachleuten, um die Genauigkeit der erzielten Ergebnisse zu gewährleisten.
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Die wesentlichen Kriterien zur Bestimmung der Größe einer Wohnung
Um zum Kern der Sache zu kommen, betrachten wir die Wohnfläche, wie sie im Artikel R. 111-2 des Bau- und Wohnrechts definiert ist. Diese Fläche ist das Ergebnis einer präzisen Berechnung: die Fläche des nach Abzug der von Wänden, Trennwänden, Treppen und Treppenhäusern, Schächten, Tür- und Fensteröffnungen sowie der Teile von Räumen mit einer Höhe von weniger als 1,80 Metern belegten Fußbodens. Die Wohnfläche ist das, was man als ‘majuscule cursive t’ der Immobilien bezeichnen könnte, da sie das entscheidende Kriterium bei der Bestimmung der Fläche einer Wohnung ist.
Die Unterscheidung zur Carrez-Fläche verdient Beachtung. Diese, die durch das Carrez-Gesetz definiert ist, findet Anwendung beim Verkauf eines Wohnungseigentums und schließt die Flächen der Gemeinschaftsbereiche aus. Im Gegensatz dazu ist die Wohnfläche, die im Boutin-Gesetz zentral ist, im Mietvertrag für leerstehende Immobilien, die als Hauptwohnsitz genutzt werden, verpflichtend. Eine nicht unerhebliche Präzision: Das ALUR-Gesetz kommt im Streitfall zum Tragen und ermöglicht es dem Mieter, eine Mietsenkung zu verlangen, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 5 % kleiner ist als die angegebene.
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In diesem Kontext wird die Berechnung der Wohnfläche zu einem nahezu chirurgischen Prozess. Fachleute wie Immobiliengutachter oder Vermessungsexperten müssen die gesetzlichen Definitionen genauestens befolgen. Sie stellen sicher, dass sie in ihre Berechnung alle bewohnbaren Räume einbeziehen, während sie Flächen wie nicht ausgebaute Dachräume, Keller, Garagen und andere nicht wesentliche Anbauten ausschließen. Die Genauigkeit ihrer Messung kann den Verlauf einer Immobilien Transaktion beeinflussen und unterstreicht die große Bedeutung einer genauen Vermessung.
Methoden und Berechnungen für eine präzise Messung der Wohnfläche
Die Arbeit beginnt mit einer gründlichen Analyse jedes Raumes der Wohnung. Die Berechnung der Wohnfläche basiert auf der Addition der Flächen von Wohnräumen, Küche, Badezimmer und Toiletten, Fluren, Waschküchen und Schränken, ohne die ausgebauten Dachräume zu vergessen, sofern die Deckenhöhe mindestens 1,80 Meter beträgt. Diese Fläche wird von der Fläche abgezogen, die von Bauelementen wie Wänden, Trennwänden, Treppen und Treppenhäusern eingenommen wird.
Für eine unfehlbare Genauigkeit ist die Berücksichtigung der Tür- und Fensteröffnungen von grundlegender Bedeutung. Die Fachleute für Diagnosen, seien es Immobiliengutachter oder Vermessungsexperten, verwenden hochmoderne Messwerkzeuge, um sicherzustellen, dass jeder Quadratmeter korrekt zugeordnet wird und dass die angegebene Fläche die Realität der Immobilie widerspiegelt. Hier kommt der Begriff der korrigierten Fläche ins Spiel, der Korrekturfaktoren anwendet, um den Pflegezustand oder die Lage der Wohnung zu berücksichtigen, eine Nuance, die die endgültige Berechnung der Wohnfläche beeinflussen kann.
Was die Nutzfläche betrifft, so bezieht sie sich auf die Wohnfläche zuzüglich der Hälfte der Fläche der privaten Anbauten, wie Garagen, Terrassen, Loggien, Balkone und andere. Dies ist eine ergänzende Angabe, die Immobilienagenturen bereitstellen können, um die Vorteile einer Immobilie hervorzuheben. Allerdings ersetzt die Nutzfläche nicht die Wohnfläche für rechtliche Verfahren, und dies sollte bei jeder Immobilien Transaktion klar festgelegt werden.